OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS*
Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor.

Por FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS
Oficial do Primeiro Registro de Imóveis de São Paulo - Capital

SUMÁRIO: I - INTRODUÇÃO. II - GENERALIDADES DO PARCELAMENTO DO SOLO. III - O CONTRATO-PADRÃO. IV - ALGUMAS CLÁUSULAS INÍQUAS E ABUSIVAS. V - CONSIDERAÇÕES FINAIS.

I - INTRODUÇÃO:

Este trabalho se presta a uma abordagem dos problemas mais comuns encontrados em contratos-padrão, integrantes que são do elenco de documentos exigidos do parcelador em processos para registros de loteamentos e desmembramentos, quando qualificados debaixo das disposições da Lei de Parcelamento do Solo Urbano - Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979 e do Código de Defesa do Consumidor - Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1.990.

Conquanto não seja objetivo deste trabalho examinar com profundidade outros aspectos e polêmicas que envolvem o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ou a CESSÃO DE POSSE de imóveis loteados, tentarei, dentro do possível, demonstrar um posicionamento acerca desse instrumento, sem perder de vista, talvez, o único consenso acerca da quaestio, qual seja, que o objetivo do legislador foi, indubitavelmente, dotar a nossa legislação de um meio importante para busca da tão almejada segurança jurídica, fixando regras rígidas para implantação desse tipo de empreendimento, visto que normalmente quem adquire um lote residencial é pessoa de pouca instrução, no afã de realizar o sonho da casa própria e se libertar do aluguel, o que avulta sua vulnerabilidade enquanto consumidor (art. 4º I, CDC).

Depois de examinar centenas de contratos-padrão apresentados por loteadores em pedidos de registros de loteamentos e desmembramentos urbanos, e lamentando ainda não ter encontrado pelos menos um exemplar que em seu bojo não contivesse cláusulas que foram qualificadas como iníquas e abusivas, devendo por isso serem retificados para adequação às normas legais, de modo a permitir acesso ao Registro Imobiliário, pergunto-me: Será isto por desconhecimento da matéria ou por causas subjacentes?

Presente a lição de Geraldo Ataliba, segundo o qual a boa fé se constitui em relevante princípio geral de direito, porque traduz a conduta normal, leal e honesta das pessoas em relação às outras, apoiada na confiança mútua e na recíproca honorabilidade, que devem orientar a correta atuação das pessoas nas relações jurídicas das quais participam. No caso em esboço, esse vínculo jurídico é materializado através do compromisso de compra e venda ou de cessão de posse, oriundo do contrato-padrão depositado no Registro Imobiliário.

Resta-nos mergulhar em um auto exame para o efeito de permanecermos inabaláveis no padrão clássico da ética e do direito, convergentes para o bem comum, ou a ele retornarmos, tendo em conta que os contratos-padrão são elaborados, examinados e julgados por operadores do próprio direito, e não por profanos nessa ciência, circunstância essa que por si mesma afasta o benefício de inocência.

Daí, a importância da atividade de caráter extrajudicial de direito preventivo ou cautelar desenvolvida pelos Oficiais de Registros de Imóveis, mediante prévio controle de legalidade realizado via qualificação das condições gerais ou cláusulas tipo constantes do contrato-padrão, constituindo essa atuação registral em meio eficaz na proteção do direito dos consumidores, na medida que interdita aquelas consideradas iníquas e abusivas.

A criação de mecanismos extrajudiciais a serviço dos consumidores, aplicados na prática em relação aos contratos geradores de direitos reais suscetíveis de inscrição registral integrados por condições gerais ou cláusulas tipo como são (v.g. leasing imobiliários, compra e venda a prazo mediante condições resolutórias, etc.), tem sido uma idéia desenvolvida doutrinariamente através de destacados estudos científicos, contrastada em numerosos congressos e seminários internacionais. Especialmente explícitas são a esse respeito as conclusões do primeiro relatório do XI Congresso Internacional de Direito Registral - Torremolinos, 1992, que afirma categoricamente que “la calificación del negócio inscribible ... debe tener em cuenta las normas imperativas sobre derechos de los consumidores”.

Assim é que o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, ao prefaciar em fevereiro de 1.998, o livro “Registros Públicos e Segurança Jurídica”, organizado pelo magistrado Ricardo Henry Marques Dip, assentou: “O bem comum está a reclamar Justiça plena, com segurança jurídica e suporte normativo, a conferir a certeza de que os direitos devem ser protegidos, com a observância da devida forma legal. Assim como não há segurança jurídica onde não haja correspondência do reclamo de certeza com o ordenamento positivo, não há igualmente segurança jurídica sem organismos preventivos, que pela fé pública e pela publicidade assegurem ou protejam determinados direitos”.

II - GENERALIDADES DO PARCELAMENTO DE SOLO:

A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, com as alterações introduzidas pela Lei nº 9.785, de 29 de janeiro de 1.999, disciplina o parcelamento do solo urbano, ou para fins urbanos. Loteamento e desmembramento são espécies do gênero que é o parcelamento.

Os loteamentos rurais permanecem disciplinados pelo Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, pelo Estatuto da Terra - Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, e pela Instrução 17-B/1969 do INCRA. No rol de documentos para depósito no Registro Imobiliário em caso de loteamento rural, também exige-se o contrato-tipo de compromisso de venda de lotes (Dec.-Lei nº 58/37, art. 1º, III).

O desmembramento rural, por sua vez, está disciplinado pelo art. 65 do Estatuto da Terra, retificado pelo art. 8º da Lei nº 5.868, de 12/12/1972, que assim dispõe:

Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65, da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixada no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

Ao desmembramento rural para fins de transmissão aplica-se disposições do artigo 4º, inciso III, do Estatuto da Terra, o qual calcado no conceito de “propriedade familiar”, como sendo o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorvesse toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, fixou o Módulo Rural para cada município.

Assim, a divisibilidade do imóvel rural, sempre para fins de transmissão a qualquer título, inclusive por divisão entre os condôminos, atendida à fração mínima de parcelamento (módulo rural), será sempre possível, independentemente de prévia autorização do INCRA, não se submetendo às disposições do Decreto-lei 58/37 ou da Lei nº 6.766/79, presente a figura do desmembramento, vedado, por evidente, o fracionamento em área inferior ao módulo.

As exceções - desmembramentos de áreas inferiores ao módulo rural, estão regulamentadas no Decreto nº 62.504, de 08 de abril de 1.968 e dependem de autorização específica do INCRA, salvante os desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública.

No caso do imóvel rural ser loteado para fins urbanos, sem que previamente seja alterada sua destinação de rural para urbano, atendidos os critérios urbanísticos, aplica-se a Lei nº 6.766/79, concomitantemente com disposições da já mencionada instrução 17-B do INCRA.

Acrescenta-se: Não há mais discussão doutrinária a respeito desse tema. Com efeito, hodiernamente, se o parcelamento é do solo urbano, a lei vigorante é a de nº 6.766/79, enquanto se o parcelamento é do solo rural, vigora o antigo Decreto-Lei nº 58/37. De fato, a Lei de 1979 diz, em seu artigo 1º, que “o parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta lei”, não revogando expressamente o Decreto-Lei nº 58/37 e sim, disposições em contrário, como lembra Tupinambá Miguel Castro do Nascimento.

Também Toshio Mukai, Alaôr Caffé Alves e Paulo José Villela Lomar em seus comentários iniciais à Lei nº 6.766/79 afirmam: “O parcelamento, no entanto, é do solo urbano, continuando o parcelamento para fins rurais a ser regido pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30-11-64) e seu Regulamento (Decreto nº 59.428, de 27-10-66), pela Lei nº 5.868, de 12-12-72, pela Instrução INCRA 17-A, de 1977 (alterada pela 17-B, de 1979), e, ainda, pelo Decreto-Lei nº 58/37.

Do mesmo sentir é Arnaldo Rizzardo ao dizer que “o art. 2º e parágrafo do Decreto-Lei nº 58/37 e do Decreto nº 3.079, de 15-09-38 traçam o procedimento cartorário a ser obedecido para o registro imobiliário da propriedade loteada”, se loteamento rural, e ainda nas hipóteses em que a pretensão for vender lotes por oferta pública e mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas.

Aplica-se a Lei nº 6.766/79 a todos os desmembramentos urbanos?

E relativamente aos desmembramentos dispensados do registro especial (art. 18), aplicam-se regras da Lei de Parcelamento do Solo Urbano?

O desmembramento se caracteriza pela não abertura de novas vias ou logradouros públicos e pelo não prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (Lei 6.766/79, art. 2º).
Pelas repercussões urbanísticas e jurídicas que produz, ao contrário do Decreto-Lei nº 58/37, a Lei nº 6.766/79 equiparou o desmembramento ao loteamento, exigindo seu registro a teor do artigo 18, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, pelo regime jurídico disciplinado para os loteamentos, sob pena de caducidade da aprovação urbanística.

A construção doutrinária nesse sentido é bem interpretada pelo Registrador Sérgio Jacomino, que melhor se dedicou ao tema, o qual sustenta que “a vigente Lei 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano sob um ponto-de-vista estritamente objetivo, isto é, fracionamento do solo urbano para fins de edificação, pouco importando que se trate de um empreendimento imobiliário ou não, que se vendam os lotes à vista ou não, ou que o parcelador atue como profissional do ramo imobiliário ou não. A lei se satisfaz, tão-só, com a potencialidade dessa venda a futuros adquirentes.”

Conquanto não disciplinada pela Lei nº 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento - o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei nº 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano.

III - O CONTRATO-PADRÃO:

Na amplitude do elenco dos documentos instrutivos que devem ser depositados no Registro Imobiliário com o pedido de registro do loteamento ou desmembramento, destaca-se o contrato-padrão:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
...
VI - “Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26, desta lei.”

Sendo o loteamento um fato socio-jurídico, pelos aspectos urbanísticos, administrativos, civis e penais que encerra, assentado no binômio - a) liquidez de domínio, e b) idoneidade do empreendimento, cujo resultado é a proteção à comunidade de adquirentes dos lotes, a par da preservação do interesse público concernente ao interesse urbanístico do município, além do interesse do Estado relativamente a preservação do meio ambiente, o Registro Imobiliário há de ser um instrumento de segurança e não deve macular seu prestígio tornando-se um outdoor de fantasias e fraudes, mediante a recepção de contratos-padrão que instrumentem ilegalidades ou arbitrariedades.

Com efeito, superadas as etapas de aspectos urbanísticos e presentes a liquidez do domínio e a idoneidade dos parceladores, elementos estes objetivamente aferidos pelos órgãos encarregados da aprovação do empreendimento e finalmente pelo próprio Oficial Registrador em sua atividade típica, resta sempre uma questão de ordem pública que deve ser encarada com o máximo de cautela e respeito, qual seja, a proteção aos futuros adquirentes dos lotes.

Essa proteção advém das relações jurídicas entre o loteador e o adquirente, evidenciadas, a priori, no contrato-padrão oferecido para depósito no Registro de Imóveis, por ocasião do pedido de registro do empreendimento imobiliário, mesmo que loteador o Poder Público, ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação, ainda que esteja apenas emitido provisoriamente na posse em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso.

O que é o contrato-padrão?

É o protótipo do instrumento que vai regular as futuras relações entre o parcelador e o adquirente do lote. Fiscalizado pelo Poder Público, através do Oficial Registrador, presentes as cláusulas obrigatórias, o contrato-padrão é o paradigma da contratação. O interessado poderá ir ao Registro Imobiliário e previamente conhecer todas as condições da contratação que fará, como expresso no artigo 26 onde diz que “os compromissos de venda e compra, as cessões ou promessas de cessões poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 ...” (grifei).

Adverte Afranio de Carvalho que “é em torno do contrato de aquisição de lote que gira o mecanismo legal, preconcebido e acionado precisamente para transformá-lo em verdadeira cidadela, de onde o adquirente defenderá comodamente os seus direitos, sem se expor a azares judiciais comuns”.

Avulta a importância deferida pelo legislador ao contrato-padrão depositado por ocasião do pedido de registro do parcelamento, como elemento precursor da venda ou cessão dos lotes, ao equiparar juridicamente um escrito informal de promessa, proposta ou reserva de lote, às formas contratuais de referido contrato-padrão (Lei nº 6.766/79, art. 27), homenageando assim os adquirentes de lotes, habitualmente bastante desprotegidos como elo mais fraco na relação jurídica com o parcelador.

O próprio Código de Defesa do Consumidor, no art. 48, também obriga o cumprimento da avença, quando dispõe que as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando, inclusive a execução específica, nos termos do art. 84 e §§.

Com efeito, uma vez lançada essa inscrição no Registro Imobiliário por ato de registro (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 20), seu conteúdo eficacial projeta-se na pessoa do adquirente com a força absoluta do direito real, oponível erga omnes, semelhante à potencialidade ínsita dos direitos reais enumerados no art. 674 do Código Civil, consolidando-se plenamente a propriedade na pessoa do comprador uma vez paga a totalidade do preço, valendo os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessões, como título para o registro da transmissão do domínio pleno do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação do preço, aliás, esta foi uma das modificações trazidas pela Lei nº 9.785/99 ao acrescentar o § 6º no art. 26, da Lei nº 6.766/79.

Não há como negar sensível avanço do legislador ao abandonar o sistema tradicional, dispensando a outorga de escritura definitiva de compra e venda para os imóveis loteados. Haveria, certamente, de ser um largo passo na modernização do direito. Entretanto, dentro da realidade nacional não há como, honestamente, deixar criticar a alteração introduzida. É que sistematicamente os instrumentos particulares têm preços para sua elaboração maiores que os devidos pela lavratura de uma escritura pública, o que torna essa dispensa uma hipocrisia do próprio Estado. Perde o usuário que seria atendido pelo Tabelião de Notas - um profissional especialista em direito imobiliário, cujos honorários são estabelecidos por preço público, taxado e fiscalizado pela administração, a par de celebrar um contrato totalmente acessível ao Registro Imobiliário, em contraposição aos instrumentos particulares, geralmente dependentes de aditamentos e retificações.

No entanto, dada a clara finalidade do parágrafo acrescido, é natural e didático entender-se que nas transmissões de lotes oriundos de loteamentos e desmembramentos, mesmos naqueles compromissos firmados anteriormente à edição da Lei nº 9.785/99, os adquirentes estão dispensados da outorga de escritura pública ou da obtenção de sentença judicial de adjudicação compulsória para a transmissão do domínio, visto que por uma questão de política legislativa, o compromisso de compra e venda foi equiparado a uma compra e venda condicional (a condição é o adimplemento), tornando-se um negócio jurídico distinto com toda a carga inerente.

A Lei nº 9.785, de 29 de janeiro de 1.999, inseriu também nova disposição entre os parágrafos do art. 26 da Lei nº 6.766/79, para fazer constar o caráter de escritura pública às cessões de posse feitas por instrumentos particulares em parcelamentos populares, não se aplicando a esses instrumentos a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil (art. 26, § 4º).

É o contrato-padrão um contrato de adesão?

O contrato de adesão vem hoje conceituado no Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 54, do seguinte teor:

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

§ 1º. A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.

Em comentário a esse dispositivo, Arruda Alvim e outros, assinalaram que a característica fundamental dessa espécie de contratação reside justamente no modo como é formada, porquanto nela inexiste a fase de tratativas preliminares, que nas demais modalidades de contrato tem como objetivo estabelecer as vantagens e desvantagens, em condições de igualdade, a serem traduzidas nas cláusulas contratuais; ao revés, no caso dos contratos de adesão, há sempre fórmulas rígidas, previamente elaboradas, de forma unilateral pelo fornecedor, que as impõe, e, normalmente, em seu próprio favor.

Segundo João Batista de Almeida que se apoia em Orlando Gomes, emergem do conceito dois elementos:

a preexistência das condições gerais do contrato, aprovadas ou regulamentadas por autoridade competente, ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor disponente;

o consentimento do consumidor manifestado como simples adesão a conteúdo preestabelecido da relação jurídica, a dizer, o consumidor “tem de aceitar, em bloco, as clausulas estabelecidas pelo fornecedor, aderindo a uma situação contratual que encontra definida em todos os seus termos.”

Como se sabe, costuma haver imposição de contratos de adesão, cujas cláusulas não são conhecidas pelo consumidor. O CDC fulmina com ineficácia tais contratos que não são entregues à outra parte, ou são de tal modo redigidos que a parte não consegue entender, porque redigidos de modo obscuro. É o que consta do art. 46:

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Diante dessa realidade, pergunta-se:

É possível o controle administrativo, prévio e extrajudicial, das cláusulas do contrato-padrão depositado no Registro de Imóveis por ocasião do registro do parcelamento?

Até que ponto o Oficial do Registro Imobiliário deve se pautar pelo Código de Defesa do Consumidor no exame da legalidade dos contratos de compromisso de compra e venda dos imóveis loteados?

Qual o limite da atuação do registrador em face de contratos-padrão que contenham disposições que vulneram as normas e princípios de ordem pública consagrados na Lei nº 6.766/79 e no Código de Defesa do Consumidor?

Há manifesta e indevida interferência do Estado - por meio da atuação do registrador, profissional do direito delegado pelo poder público - na liberdade de contratar?

Qual a repercussão e valoração que devem merecer, no âmbito da atividade do registrador, os princípios e normas de ordem pública que consubstanciam a defesa do consumidor?

É possível o controle pelo registrador das cláusulas consideradas abusivas, nos termos do art. 51 do CDC, constantes do contrato-padrão?

Estas questões foram discutidas no já mencionado XXII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Cuiabá - MT, propostas que foram pelo Juiz Kiotsi Chicuta e pelos Registradores Ary José de Lima e Sérgio Jacomino, que apresentaram na oportunidade elucidativo estudo.

Os autores em geral são unânimes no entendimento de que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano em vigor - Lei nº 6.766/79, afastou-se daquela visão privativista, reguladora e tuteladora das relações civis, ampliando o leque de relações até então previstos, para disciplinar aspectos urbanísticos, administrativos e penais, com maior preponderância ao interesse público, este, agora reestruturado pelo Código de Defesa do Consumidor.

De fato essa conclusão é referendada pela consagração constitucional de que cabe aos poderes públicos o dever de garantir a defesa dos interesses econômicos dos consumidores, o que leva a compreender que foi assimilado um princípio geral de direito - favor consumatorios, o qual tem inspirado não apenas a atividade legiferante, senão também sua interpretação e aplicação em nosso ordenamento jurídico, conforme abundante jurisprudência.

Parece ser ainda dentro dessa perspectiva que o professor José Afonso da Silva, em sua obra “Direito Urbanístico Brasileiro” diz que no caso concreto do parcelamento do solo para fins urbanos, é preciso ter em conta que urbanizar, ou urbanificar, é uma função tipicamente pública. Ele afirma que quando se fala em parcelamento do solo urbano por particulares, deve se entender que se trata do exercício de uma função pública por particulares.

Creio que não deve haver dúvida em considerar os atos em que se concretiza a execução de um parcelamento de solo urbano como atos de natureza administrativa. Mesmo quando essa ordenação urbanística se opere sobre uma realidade jurídico-privada, deve-se configurar como uma função administrativa na qual emerge claramente o interesse público de obter a satisfação de certos fins comunitários.

O procedimento encerra uma série de operações técnicas e jurídicas à partir da fixação pela Prefeitura do Município ou pelo Distrito Federal, das diretrizes que deverão ser adotadas no projeto de loteamento até o último e decisivo ato do processo que é o registro do loteamento no Livro 2 de Registro Geral, todos eles submetidos ao controle público.

Adotado este ponto de vista, pode se afirmar que no parcelamento urbano existe sobejo interesse público em seus múltiplos aspectos, no que se inclui a contratação, a qual encontra limites em normas de ordem pública, imperativas que são, não podem ser derrogadas e por isso limitam a autonomia da vontade dos contraentes na estipulação, aceitação ou simples ratificação de cláusulas contratuais, porque não podem pactuar contra legem.

Daí, então a obrigatoriedade do controle administrativo exercido pelo Oficial de Registro de Imóveis por ocasião do depósito do contrato-padrão com o pedido de registro do loteamento ou desmembramento, cabendo-lhe embargar as possíveis cláusulas leoninas, visto que o livre trânsito delas, envolve sua responsabilidade.

Nesse sentido, o assunto no Estado de São Paulo está expressamente disciplinado pela E. Corregedoria Geral da Justiça que editou o preceito 171, do capítulo XX, das Normas de Serviço (Provimento nº 58/89), do seguinte teor:

171. É dever do oficial proceder a exame cuidadoso do teor de todas as cláusulas do contrato-padrão, a fim de se evitar contenham estipulações frontalmente contrárias aos dispositivos, a esse respeito, contidos na Lei n. 6766, de 19 de dezembro de 1.979 (arts. 26, 31, parágs. 1º e 2º, 34 e 35)

De fato, é papel do Oficial de Registro de Imóveis, delegado do poder público que é, qualificar a validade de todos os títulos e documentos que lhe são encaminhados, quer para inscrição, quer para depósito, afim de que o Registro somente receba em seus livros e arquivos, e preste sua proteção às situações juridicamente perfeitas. Através da qualificação é que se fortalece a confiança do público nas informações registrais e se alcança a agilidade do tráfico, tendo como base a segurança jurídica.

De forma singular é de ser ressaltado que precisamente na esfera de ordenação urbanística, essa função constitucional do controle da legalidade adquire maior importância, não apenas para exigir cuidadosamente o cumprimento dos requisitos legais na execução do parcelamento, senão também que ao Oficial Registrador se confia a vigilância de normas de ordem pública para o controle das condições gerais de contratação, sem prejuízo da faculdade revisora da própria administração pública direta através do poder fiscalizador - o Judiciário.

Exerce o Oficial de Registro de Imóveis através da qualificação do contrato-padrão, uma espécie de controle administrativo preventivo das cláusulas que possam ser consideradas iníquas e abusivas, a fim de que o instrumento de compromisso de compra e venda ou de cessão possa ser apresentado ao público destinatário já escoimado daquelas condições que poderiam afrontar a boa-fé ou romper o equilíbrio entre os contratantes.

IV -ALGUMAS CLÁUSULAS INÍQUAS E ABUSIVAS.

A título meramente exemplificativo, passo a enumerar algumas cláusulas as quais devem, tanto por fundamento teórico, quanto por repercussões práticas, serem desde pronto rechaçadas pela qualificação do Oficial Registrador no exercício do controle registral das cláusulas do contrato-padrão, visto que a legislação informativa contém normas de ordem pública, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

Caso o compromisso de compra e venda seja efetivado por escritura pública, deve o Tabelião de Notas tomar a devida cautela em solicitar certidão do inteiro teor do contrato-padrão depositado no Registro Imobiliário, o qual servirá de minuta para lavratura do instrumento público.

O mesmo cuidado deverá ser tomado pelo Notário no caso da solicitação de lavraturas de escrituras de venda e compra (definitivas) ou escrituras de quitação, que envolvam a primeira alienação de lote oriundo de loteamento ou desmembramento, para o efeito de inserir nesses títulos cláusulas idênticas à do padrão, no que for pertinente, atendo-se que por motivos ponderosos não são toleradas outras cláusulas e condições estipuladas em afronta à legislação protetiva, mesmos nos parcelamentos concretizados sob a égide do Decreto-Lei nº 58/37, embora a presença de disposições dessa natureza em compromissos de compra e venda não impeçam os registros das transmissões dos imóveis que instrumentam.

Cláusula de arrependimento.

Da leitura do artigo 25 da Lei nº 6.766/79, verifica-se que os compromissos de compra e venda, as cessões e promessas de cessões relativos a lotes urbanos originários de loteamento ou de desmembramento são irretratáveis, sendo desta forma absolutamente vedada qualquer cláusula em sentido oposto. Trata-se de norma jurídica cogente que se sobrepõe à vontade das partes, sendo nula qualquer disposição em contrário.

2. Cláusula dispondo sobre a taxa de juros e cláusula penal, no caso de atraso do pagamento das prestações, em patamares superiores aos permitidos por lei.

A taxa de juros está limitada por disposição constitucional a 12% ao ano (CF, art. 192, § 3), não podendo ultrapassar esse percentual. O montante da taxa de juros anual, se houver, é dado obrigatório do contrato-padrão (art. 26, V).

Diferentemente da multa que decorre da rescisão do contrato - multa compensatória (art. 26, V, Lei 6766/79), a multa que advém da mora, e é cobrada com a prestação em atraso, tem o caráter de multa moratória, e está reduzida a dois por cento, na forma do § 1º, do art. 52, do CDC, na redação da Lei 9.298, de 01.08.1996: “As multas de mora decorrentes de inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação.”

Atento ao fato de que a Lei nº 6.766/79 tratava apenas de multa em sentido genérico, o que poderia levar a interpretações díspares, é que houve muito bem o legislador em traçar definitivamente um divisor entre a multa moratória e a multa compensatória, visto que esta se refere a inexecução total ou parcial de uma obrigação, conhecida que é no Código Civil como cláusula penal (arts. 916 a 927), enquanto a primeira - multa moratória, é imposta face a mero atraso ou impontualidade no cumprimento de uma obrigação e é exigida simultaneamente com o pedido de pagamento da prestação que é objeto da obrigação.

A partir da edição da Lei nº 9.298/96, o teto máximo que poderá constar dos contratos-padrão para todos os casos de inadimplemento é de 2%, visto que o legislador nenhuma ressalva fez. Se o legislador quisesse excluir alguns casos de inaplicabilidade da regra atinente ao teto máximo da multa moratória, tê-lo-ia feito expressamente.

3. Cláusula dispondo que no caso de rescisão do contrato por inadimplemento do compromissário, perderá este as importâncias até então pagas a qualquer título.

Cláusula nesse sentido é inadmissível por configurar enriquecimento ilícito, ou sem justa causa a favor do promitente vendedor, manifesta sua incompatibilidade com os princípios do direito e da moral.

Disciplinava a matéria apenas o art. 35 da Lei nº 6.766/79 que garantia a devolução em caso de inadimplemento, desde que mais de 1/3 do preço ajustado já houvesse sido pago pelo compromissário.

A lei de proteção ao consumidor traçou novas disposições, modificando fundamentalmente o critério até então adotado, ao ampliar por força de seu art. 53 a possibilidade de restituição de valores pagos, estabelecendo que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Em consonância com tal disposição, o inciso II do art. 51 também considera nulas as cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga.

Não obstante a abalizada opinião do ilustre Desembargador José Osório de Azevedo Júnior, para quem o limite de um terço previsto no art. 35 da Lei nº 6.766/79 já não vigora, incompatível que é com a nova disposição legal, entendo que a intenção do legislador foi alcançar aqueles compromissários inadimplentes cujas prestações pagas ainda não haviam superado 1/3 do preço ajustado, garantindo a esses compromissários, pelo menos, a devolução parcial das prestações pagas. De outra sorte, estaria em contradição a lei pugnada pelos consumeristas indicando uma mudança para pior.

Parece claro que resolvido o contrato por inadimplemento, se houver sido pago mais de 1/3 do preço ajustado, aplica-se a hipótese do art. 35 da Lei nº 6.766/79, com a devolução total do valor pago, acrescido de juros e corrigido monetariamente desde cada desembolso, descontado o valor correspondente a cláusula penal, esta, nunca excedente a 10% e só exigível no caso de intervenção judicial, ou de mora superior a 3 meses, consoante disposições do art. 26, V, da Lei nº 6.766/79.

Por ser esta norma de ordem pública não poderá o contrato-padrão estipular em desconsideração a seu absoluto sentido, competindo ao Oficial do Registro de Imóveis glosar o excesso pretendido.

De outro lado, resolvido o contrato por culpa do compromissário e havendo pagamento de valor correspondente a 1/3 ou inferior, aplica-se a regra contida no art. 53 do CDC, a qual não desautoriza a retenção de um certo percentual, por óbvio, a título de ressarcimento dos prejuízos causados pelo compromissário ao loteador, afinal, incurialíssimo seria falar que poderia o pactante desfazer ou descumprir as cláusulas contratuais sem incidir nas conseqüências jurídicas originadas de seu inadimplemento.

Como estabelecer o percentual dessa redução?

Há quem entenda que a limitação da cláusula penal em 10% do débito em aberto e só exigível nos casos de intervenção judicial ou mora superior a três meses já não mais vigora em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor, daí, afirmam alguns que pode ser livremente estipulada redução da restituição, desde que não implique em retenção total, tese esta que não pode ser desprezada pela autoridade de seus digníssimos defensores, conforme já mencionado.

Nesse entendimento, alguns loteadores estipulam no contrato-padrão descontos, a fim que, em caso de rescisão contratual, sejam descontados do valor a ser restituído ao compromissário, a título de ressarcimento de gastos com propaganda, comissões de corretores, despesas contratuais, multa, etc., percentuais que chegam a atingir percentuais de até 60%, ou mais, das prestações realizadas.

Tenho que cláusula assim redigida deve ser prontamente repelida pelo Oficial Registrador, porque leonina.

O balizamento estabelecido pela jurisprudência do STJ, que não se destoa da doutrina, traz suporte bastante para que o Oficial sustente eventual suscitação de dúvida perante o Juízo competente, em caso de inconformismo do loteador com a repulsa de cláusula dessa natureza.

Os autores costumam lembrar a lição de Pontes de Miranda: “A lex specialis sobre promessa de compra e venda exclui a chamada cláusula de decaimento, estipulação de que, em caso de mora, o promissário comprador perde as prestações pagas (Dec.-lei 58, art. 14), porque adotou a resolução do contrato. Também nas compras e vendas, tal cláusula seria nula, entre outras razões, por infringir o limite que a lei marcou à cláusula de pena convencional. ... A cláusula de decaimento é, de qualquer maneira, cláusula nula”.

Se nos contratos de compromisso de compra e venda celebrados no âmbito do direito comum (imóveis não loteados), mesmo antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, cláusula de decaimento é considerada abusiva, podendo o Juiz na forma do disposto no art. 924 do Código Civil brasileiro, reduzi-la a patamar justo, a fim de evitar enriquecimento sem causa que adviria ao promitente vendedor, o que dizer da admissão dessa modalidade de cláusula em regime de contratação protegido pelo Poder Público preconizada em contrato-padrão de loteamento?

Os exemplos que seguem mostram o que tratamento dado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo.

Acórdão RESP 58525/SP. DJ - DATA: 14/08/1995 - PG: 24029.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS RECEBIDAS. A 4ª. TURMA TEM APLICADO A REGRA DO ARTIGO 924 DO C. CIVIL PARA LIMITAR EM 10% O VALOR DAS QUANTIAS RETIDAS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
Data da Decisão 12/06/1995. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR MAIORIA, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO.

Acórdão RESP 94640/DF. DJ - DATA: 07/10/1996 - PG: 37647.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTANCIAS PAGAS. CLÁUSULA DE DECAIMENTO DE 90%. MODIFICAÇÃO JUDICIAL. NA VIGENCIA DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, E ABUSIVA A CLÁUSULA DE DECAIMENTO DE 90% DAS IMPORTANCIAS PAGAS PELA PROMISSORA COMPRADORA DE IMÓVEL. CABE AO JUIZ ALTERAR A DISPOSIÇÃO CONTRATUAL, PARA ADEQUA-LA AOS PRINCIPIOS DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES E AS CIRCUNSTANCIAS DO CONTRATO. AÇÃO PROPOSTA PELA PROMISSORA COMPRADORA INADIMPLENTE. ART. 51 E 53 DO CODECON. ART. 924 DO CODIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA PERMITIR A RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 10% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.
Data da Decisão 13/08/1996. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

Acórdão RESP 94271/SP. DJ - DATA: 14/10/1996 - PG: 39013.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR:
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLAUSULA DE DECAIMENTO. CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MODIFICAÇÃO. A REGRA DO ARTIGO 53 DO CODECON PERMITE A MODIFICAÇÃO DA CLAUSULA DE DECAIMENTO, PARA AUTORIZAR A RETENÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DE APENAS 10% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Data da Decisão 27/08/1996. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA
Decisão: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO.

Acórdão RESP 111091/AM . DJ - DATA: 07/04/1997 - PG: 11129.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLAUSULA DE DECAIMENTO. RESTITUIÇÃO. CODECON. ART. 924 DO CC. O CODECON NÃO INCIDE SOBRE OS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGENCIA, CONFORME O ENTENDIMENTO PREDOMINANTE. POSSIBILIDADE DA REDUÇÃO JUDICIAL DOS EFEITOS DA CLAUSULA DE DECAIMENTO, ASSEGURADO O DIREITO DE RETENÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DE 10% DAS PRESTAÇÕES PAGAS (ART. 924 DO CC). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
Data da Decisão 25/02/1997. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL.

Acórdão RESP 85182/PE. DJ - DATA: 08/09/1997 - PG: 42508.
Relator Ministro FONTES DE ALENCAR. Rel. p/ Acórdão Ministro CESAR ASFOR ROCHA.
Ementa: CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A REGRA CONTIDA NO ART. 53 DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDORIMPEDE A APLICAÇÃO DE CLAUSULA CONTIDA EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL QUE PREVE A PERDA TOTAL DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS, MAS NÃO DESAUTORIZA A RETENÇÃO DE UM CERTO PERCENTUAL QUE, PELAS PECULIARIDADES DA ESPECIE, FICA ESTIPULADO EM 10%. RECURSO CONHECIDO MAS PARCIALMENTE PROVIDO.
Data da Decisão 14/04/1997. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR MAIORIA, VENCIDO O SR. MIN. RELATOR, CONHECER DO RECURSO E LHE DAR PARCIAL PROVIMENTO.

Acórdão RESP 119720/RS. DJ - DATA: 22/09/1997 - PG:46482.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. 10%. DIREITO DE O COMPRADOR RECEBER AS QUANTIAS PAGAS EM CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 10% DO QUE RECEBERA.RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E PROVIDO EM PARTE.
Data da Decisão 05/08/1997. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NESSA PARTE, DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL.

Acórdão RESP 119720/RS. DJ - DATA: 22/09/1997 - PG: 46482.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. 10%. DIREITO DE O COMPRADOR RECEBER AS QUANTIAS PAGAS EM CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 10% DO QUE RECEBERA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E PROVIDO EM PARTE.
Data da Decisão 05/08/1997. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NESSA PARTE, DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL.

Acórdão RESP 85936/SP. DJ - DATA: 21/09/1998 - PG: 00166
Relator Ministro SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA.
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS. PERCENTUAL QUE IMPÕE ÔNUS EXAGERADO PARA O PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO PELO JUIZ. RAZOABILIDADE DA RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO.
I - Assentado na instância monocrática que a aplicação da cláusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imóvel, importaria em ônus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prática, a perda da quase totalidade das prestações pagas, e atendendo-se ao espírito do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável.
II - A jurisprudência da Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo.
Data da Decisão 18/06/1998 Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial.

Parece claro que também na hipótese em comento, o loteador deverá se socorrer das disposições do art. 26, V, da Lei nº 6.766/79, para estabelecer a cláusula penal segundo critérios já definidos pela lei - 10%, presente que a cláusula penal deverá consistir em uma indenização de danos e prejuízos razoáveis (multa compensatória), jamais, meramente punitiva.

O que exceder a esse percentual legal (10%), deverá ser objeto de apreciação que ultrapassa o limite de controle do Registrador exercido pela qualificação, diante da impossibilidade formal de construir um processo interpretativo baseado em conceitos jurídicos indeterminados, como a determinação do grau de abusividade dessa cláusula, visto que para isso devem concorrer elementos interpretativos contextuais que somente podem ser aferidos na via judicial.
Para esgotar a apreciação da matéria na via administrativa, ante a insistência do loteador em manter cláusula desse teor, o Oficial Registrador deverá suscitar dúvida ao Juízo competente (Lei 6015/73, art. 198), embora seja limitadíssimo o âmbito de apreciação desta, face a sua natureza administrativa.

Dentro desta perspectiva, para atender ao princípio da legalidade, será indispensável que do contrato-padrão conste cláusula dispondo expressamente sobre o percentual a ser retido pelo vendedor, para a hipótese de rescisão por culpa do compromissário comprador, cujo teto está fixado em 10% das prestações que forem pagas, incluído nesse percentual eventuais honorários do advogado do loteador.

A omissão na estipulação no contrato-padrão de percentual limite, ou sua estipulação à maior, acarreta a impossibilidade extrajudicial do cancelamento do registro (art. 35), devendo o interessado dirigir-se à esfera jurisdicional, em via própria, resguardadas a ampla defesa e a instrução probatória, até obtenção de sentença que produza coisa julgada material, e ordene o cancelamento do registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão (LRP, art. 250, I).

A averbação do cancelamento somente poderá ser feita sem intervenção judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes, ou mediante prova de quitação da devolução na forma contratada (LRP, art. 250, II e III).

4. Cláusula estipulando que em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, perderá este as benfeitorias porventura introduzidas no imóvel.

Essa cláusula encontra vedação no art. 34 da Lei nº 6.766/79. De acordo com esse dispositivo, o adquirente deve ser tido como possuidor de boa fé, a qual constitui presunção legal jure et de jure, tendo por isso direito de retenção, até ser convenientemente indenizado pelas benfeitorias necessárias ou úteis, e ao levantamento das benfeitorias voluptuárias, quando o puder fazer sem detrimento do imóvel (CC, art. 516).

Há uma repulsa no direito ao enriquecimento de uma das partes contratantes em prejuízo da outra; daí, funcionar esse preceito como moderador de apetites vorazes, ao proclamar a nulidade de qualquer disposição contratual em contrário.

Cláusula prevendo que o compromisso de compra e venda somente poderá ser transferido com expressa anuência do loteador, mediante comprovante de pagamento das prestações até então vencidas, e mediante o pagamento de uma “taxa de transferência”.

O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada “taxa de transferência”. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.

6. Cláusula prevendo o repasse do custo de obras de infra-estrutura aos futuros adquirentes de lotes.

A regra contida no artigo 26, IV, da Lei nº 6.766/79, aliada as disposições do Código de Defesa do Consumidor, impedem a aplicação de cláusula nesse sentido no contrato-padrão.

É que as obras de infra-estrutura são de responsabilidade exclusiva do empreendedor, para o que presta garantia real e a rigor, a venda dos lotes somente se inicia uma vez concluído o empreendimento. A regra é que o Ato de Aprovação do loteamento seja acompanhado do Termo de Verificação das obras exigidas pela legislação municipal. A realização dessas obras pós-vendas dos lotes, seguindo cronograma aprovado pela poder público com duração máxima de quatro anos, constitui exceção.

A lei exige que do compromisso devem constar o preço do lote, já certo e determinado, de sorte que o adquirente possa previamente conhecê-lo, bem como o prazo, forma e local de pagamento.

Há que se destacar decisão normativa da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, ante consulta de entidade dos Oficiais Registradores da Capital, onde foi fixado em parecer da lavra do eminente Juiz Corregedor Marcelo Martins Berthe que "não é de ser registrado o parcelamento quando o contrato-padrão referido no artigo 18, VI, da Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, contiver cláusula que repasse para os futuros adquirentes dos lotes o custo com as obras de infra-estrutura que devem ser obrigatoriamente realizadas pelo loteador, ficando ainda claro que o preço dos lotes deve ser certo e determinado, cumprindo que o adquirente possa conhecê-lo previamente, assim como a importância devida em moeda corrente nacional, ou ainda o prazo, forma e local de pagamento".

O Registrador Sérgio Jacomino escreve sobre esse assunto com muita propriedade. Diz ele: “Na verdade, nunca se cogitou de impedir que o custo das obras de infra-estrutura fosse repassado aos futuros adquirentes. Impedir o repasse desses custos, ou mesmo sustentar a impossibilidade de fazê-lo, soa desarrazoado, mesmo aberração, e não mereceria maiores considerações não fosse a insistente reiteração de um argumento que peca pelo equívoco na formulação, ao deslocar a questão realmente importante, consistente na forma em que se dará dito repasse e na determinação do valor devido a cada tempo. O problema não reside, portanto, no repasse - numa economia de mercado não se imagina que uma empresa loteadora possa atuar, colocando à venda lotes urbanizados e não possa auferir com isso o maior lucro possível, obedecidas às regras do jogo.”

O assunto, entretanto, não é pacífico e suscita problemas delicados. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça entendeu ser perfeitamente possível o repasse dos custos de obras de infra estrutura aos adquirentes de lotes em parcelamentos do solo urbano, como se vê do v. Aresto:

Acórdão RESP 43735/SP. DJ - DATA:14/04/1997 - PG:12748
Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA
Ementa: DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO DO SOLO URBANO (LEI 6.766/79). CLAUSULA CONTRATUAL QUE PERMITE O REPASSE DE CUSTOS DAS REDES DE AGUA E ESGOTO AOS ADQUIRENTES DOS IMOVEIS. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO NA LEI. RECURSO PROVIDO.
I - A LEI 6.766/79, QUE TRATA DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, NÃO VEDA O AJUSTE DAS PARTES NO TOCANTE A OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR REDES DE AGUA E ESGOTO NOS LOTEAMENTOS, SENDO VALIDA, PORTANTO, CLAUSULA CONTRATUAL QUE PREVEJA O REPASSE DOS CUSTOS DE TAIS OBRAS AOS ADQUIRENTES DOS LOTES.
II - O QUE A LEI 6.766/79 CONTEMPLA, NO SEU ART. 26, SÃO DISPOSIÇÕES QUE DEVEM OBRIGATORIAMENTE ESTAR CONTIDAS NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES, REQUISITOS MINIMOS PARA A VALIDADE DESSES CONTRATOS, O QUE NÃO SIGNIFICA QUE OUTRAS CLAUSULAS NÃO POSSAM SER PACTUADAS. EM OUTRAS PALAVRAS, ALEM DAS INDICAÇÕES QUE A LEI PRESCREVE COMO REFERENCIAS OBRIGATORIAS NOS CONTRATOS, PODEM AS PARTES, DENTRO DAS POSSIBILIDADES OUTORGADAS PELA LEI DE PACTUAR O LICITO, RAZOAVEL E POSSIVEL, CONVENCIONAR OUTRAS REGRAS QUE AS OBRIGUEM.
Data da Decisão 12/11/1996. Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Decisão: POR MAIORIA, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, VENCIDO O MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR.

7. Previsão de cobrança de “taxa de administração” para a implantação do loteamento.

Cláusula nesse sentido deve ser rejeitada in limine pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Naturalmente se justifica que a ocupação e uso do solo urbano demandem altos investimentos de infra-estrutura para sua implantação, o que implica numa atividade empresarial, embora presente a cooperação do empreendedor em processo de interesse comunitário.

O empresário assume o risco de resultado do empreendimento em todos os seus aspectos, cujo êxito é recompensado pelo lucro. Dele é o encargo para implantação do empreendimento dentro do prazo previsto no cronograma de obras aprovado pelo poder público. Os custos hão de estar embutidos em sua totalidade no preço do lote.

O compromissário comprador seria a última pessoa da terra a ser chamada para interferir na atividade empresarial do loteador.

Caso as obras de infra-estrutura não sejam implantadas, compete ao Poder Público na forma prevista no art. 40 da Lei nº 6.766/79, promover a regularização do empreendimento, lembrado que por ocasião da aprovação do empreendimento foi constituída garantia real a seu favor, em valor suficiente para realização das obras de infra-estrutura previstas no Plano de Loteamento, sem prejuízo ainda da possibilidade de levantamento de valores de depositados por prestamistas (Lei 6766/79, art. 38, § 1º e art. 40, § 1º).

Se a garantia exigida pelo Poder Público pereceu ou se mostra insuficiente para atender a regularização do loteamento, não será o compromissário responsável pela incúria da administração pública, complementando os valores. Esta deverá promover a regularização, ressarcindo-se posteriormente mediante responsabilização da autoridade ou agente que aprovou o empreendimento sem exigir garantia suficiente, ou mediante ação própria contra o loteador.

8. Cláusula estipulando que o comprador deverá manter o terreno sempre limpo, sob pena do vendedor mandar fazer a limpeza do imóvel, cobrando-a do comprador, cujo valor será atualizado monetariamente e acrescido de juros e multa.

O Oficial Registrador deverá detectar desde logo em cláusula desse teor, a busca pelo loteador do exercício do poder de polícia, cuja atividade indelegável inerente a administração pública, é exercida por seus órgãos nos limites da lei aplicável, com observância do devido processo legal e, tratando-se de atividade que a lei tenha como discricionária, sem abuso ou desvio de poder (CTN, art. 78).

De fato, como assinala o clássico J. Cretella Jr., “pode-se dizer, pois, que polícia é a operação que tem por fim assegurar por via geral ou individualmente, preventivamente e por certas medidas apropriadas (que constituem seu objeto), a tranqüilidade, a segurança e a salubridade públicas, a fim de prevenir as ofensas aos direitos e propriedades dos indivíduos que poderiam resultar numa falta de tranqüilidade, de segurança ou de salubridade”.

Evidentemente o compromissário comprador deverá observar as exigências sanitárias e de posturas da cidade onde se localiza o lote compromissado, porém, o estabelecimento desse arbítrio ao loteador daria azo a abusos inadmissíveis no atual estágio da sociedade.

Ademais, o exercício dessa atividade pela administração pública gera a imposição de uma taxa (cf. art. 145, II, CF e art. 77, CTN) sujeita ao controle de legalidade. Essa taxa deverá ser suportada pelo adquirente, caso desatendidas as normas regulamentares ou notificações sanitárias, acrescida de eventuais sanções.

Caso o loteador atenda as exigências de posturas decretadas pela municipalidade ou cumpra as notificações das autoridades sanitárias, mandando fazer a limpeza do lote, a solução que se coaduna com os princípios adotados em nosso direito dentro do conceito de gestão de negócios, podendo ser ampliado até a noção de “gestão imprópria”, é o da espontaneidade na intervenção e reembolso das despesas necessárias ou úteis que houver feito, com os juros legais e atualização monetária, desde o desembolso. (arts. 1.338, 1.339 e 1.340, CC).

Cláusula estipulando indexação múltipla concorrente.

Comporta ponderar que sendo o lucro o objetivo fundamental estrutural do loteador, pelo menos o é em sua maioria, contratos existem nos quais as regras pendem para o lado econômico e sucessivamente se interpolam cálculos aritméticos e financeiros nocivos ao consumidor, para o qual parece não ter outra alternativa senão cumpri-la, porque assim contratado.

Permitir que o loteador, direta ou indiretamente, de seu puro alvedrio escolha posteriormente o índice da respectiva variação, seria prestigiar a superioridade econômica daquele em detrimento do hipossuficiente. Daí a enérgica vedação legal.

“Cláusula nesse sentido fere o princípio da adequação do índice. Nas dívidas indexadas a prestação devida não é determinada, porém determinável. Isto quer dizer que a variação do índice acarreta a determinação do valor. A multiplicação dos índices concomitantemente aplicáveis amplia abusivamente os critérios de determinação da dívida, aniquilando o já referido princípio da adequação do índice.”

Nessa linha é a jurisprudência do TJSP como se vê da ementa do v. Acórdão em foi relator o Des. Dias Tatit (RT 658/99), do seguinte teor: “Não se pode deixar ao alvedrio de uma só das partes contratantes a escolha de índice substituto para corrigir prestações de contrato, notadamente quando somente esta auferirá vantagens dessa substituição.”

Da mesma forma, o dólar não é aceito como indexador. O art. 1º do Decreto-Lei nº 857, de 11 de setembro de 1.969, fulmina de nulidade absoluta os contratos exeqüíveis no Brasil, que estipulem pagamento em ouro ou moeda estrangeira. Quando houver correção, esta deverá sujeitar-se a aplicação de algum índice oficial.

O estabelecimento de condição dessa natureza no contrato-padrão deve chamar a atenção do Registrador para acionar o sistema de freios, em harmonia com a tendência da absorção de direitos e garantias individuais, estimulados pelo Código do Consumidor.

Cláusula-Mandato - constituição de procuradores para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo adquirente do lote, como por exemplo: firmar contrato de prestação de serviços, emitir cambiais, etc.

Da listra negra de cláusulas abusivas proibidas de forma direta no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, e que devem ser combatidas pelo expedito exame do Oficial Registrador, estão listadas no inciso VIII as cláusulas que imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor. Resguarda-se assim o consumidor de ser surpreendido por obrigações em seu nome e por sua conta contraídas por terceiros, que poderá levá-lo a situações injustificáveis.

A razão para a proibição de tal cláusula reside na possibilidade de existência de conflito entre o interesse do mandante e o do mandatário, o que descaracterizaria a essência do instituto jurídico do mandato, visto que o mandatário agiria não no interesse do consumidor, porém em seu próprio benefício, ou do loteador.

A conclusão do mesmo ou de outro negócio jurídico deve ser feita pelo próprio compromissário ou através de procurador de sua confiança, jamais por interposta pessoa nomeada no contrato, ou no pre-contrato, ou no documento de reserva de lote.

É bom que fique bem claro que esses instrumentos não se prestam a recepcionar cláusula mandato com essas finalidades, nem mesmo quando o compromisso de compra e venda for celebrado por escritura pública perante Tabelião de Notas.

Evidentemente existem situações em que a cláusula mandato não manifesta a ocorrência de conflito de interesses entre o loteador e o compromissário comprador do lote, como por exemplo: nomear procurador para atualizar a situação cadastral do imóvel junto a municipalidade. É um caso em que enseja a possibilidade de estipulação de tal cláusula no contrato-padrão, o que permite afirmar-se que a proibição não é absoluta.

Tenha-se, no entanto, presente que o Código de Defesa do Consumidor não exige a comprovação da efetiva existência do conflito de interesse, contentando-se com a mera possibilidade de que tal conflito possa ocorrer, cabendo assim ao loteador o ônus de provar que a cláusula-mandato pretendida não é abusiva nos termos da lei, o que aconselha a não adoção de cláusula dessa natureza no contrato-padrão.

11. Cláusulas com redações obscuras ou imprecisas.

Exemplifico este tópico com a seguinte cláusula que peca pelo seu aspecto formal:

“Em caso de inadimplemento o adquirente sujeitar-se-á às disposições do art. 32 e seguintes da Lei nº 6.766/79.”

Ora, uma cláusula contratual desse jaez fere frontalmente o art. 46 do CDC onde se exige que seja dada ao consumidor a oportunidade de tomar conhecimento prévio ou simultâneo do conteúdo do contrato, sem que para isto tenha que recorrer a textos ou documentos apartados, comprometendo assim a transparência contratual.

Se essa exigência não for cumprida, o contrato não obrigará o aderente e incumbirá ao fornecedor o ônus da prova de que foi dada a oportunidade exigida, pois que segundo as regras ordinárias de experiência tais contratos são assinados sem serem lidos (art. 6º, VIII).

Ainda sob o aspecto formal da cláusula, exige-se que os instrumentos de contratos não sejam redigidos de modo a dificultar a compreensão em seu sentido e alcance ao homem de cultura mediana, utilizando-se para isto o predisponente de termos jurídicos ou de vocábulos de difícil compreensão, ou ainda de menção a números de leis, decretos, portarias, etc. Essa exigência encontra supedâneo no parágrafo 3º do art. 54, o qual exige que os contratos de adesão escritos sejam “redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor”.

Por isso mesmo, a obscuridade ou ambigüidade de tais cláusulas é interpretada contra o estipulante ou disponente, contra o loteador. (art. 47).

Cláusulas restritivas redigidas sem destaques.

Permite a lei 6.766/79 que o parcelador imponha restrições urbanísticas convencionais ao loteamento, como por exemplo: não permitir o desdobro de lote, vedar a construção de prédios comerciais e industriais, fixar metragem de recuo da construção, limitar o número de pavimentos de edifícios, etc.

Essas limitações convencionais são supletivas à legislação pertinente que define a política urbanística do Município ou do Distrito Federal, e devem constar do contrato-padrão (art. 26, VII), juntamente com as restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público, tanto aquelas gerais referentes ao zoneamento, como as restrições especiais impostas ao empreendimento imobiliário em si.

Para satisfação dos princípios básicos de proteção econômica do consumidor, exige a lei (art. 54, § 4º) que cláusulas onde constam essas restrições sejam redigidas com destaque, permitindo imediata e fácil compreensão. Esses destaques poderão ser em grifo ou sublinha, negrito, itálico, ou outra forma que chame a atenção do compromissário para o fato e permita uma avaliação real e correta do negócio entabulado, sem induzimento deste a erro por falha na compreensão.

12. Cláusula dispondo sobre eleição de foro ou domicílio contratual.

Como é sabido, o consumidor tem pleno acesso à justiça. Toda cláusula que venha restringir o exercício de direitos do consumidor tem-se como cláusula abusiva.

A regra do art. 42 do Código Civil, segundo a qual nos contratos escritos poderão os contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e obrigações deles resultantes, deve ser agora analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, máxime das disposições de seus artigos 51, IV e 101, I, as quais vedam o desequilíbrio contratual, tornando ineficaz a disposição sempre que nítido se estampe o desequilíbrio entre os contratantes, a benefício exclusivo de um deles, em detrimento do outro.

13. Cláusulas que determinem a utilização compulsória da arbitragem.

O juízo arbitral é uma instituição antiga caracterizada por procedimentos relativamente informais, julgadores com formação técnica ou jurídica e decisões vinculatórias sujeitas a limitadíssima possibilidade de recurso. Seus benefícios são utilizados há muito tempo, por convenção entre as partes. Embora o juízo arbitral possa ser um processo relativamente rápido e pouco dispendioso, tende a tornar-se muito caro para as partes, porque elas devem suportar o ônus dos honorários do árbitro.

Por isso, não é de surpreender que o legislador entendeu que submeter o consumidor a tal cenário de disputa para defender seus interesses, realmente criaria uma situação de desigualdade insuportável, reagindo energicamente ao declarar a nulidade de cláusula nesse sentido (art. 51, VII).

A essa argumentação pode-se acrescer que de conformidade com o art. 1.072 e seguintes do Código de Processo Civil, ninguém é obrigado a submeter-se ao juízo arbitral, se assim o não desejar. Por óbvio que não pode a superioridade econômica do loteador transformar em obrigatório aquilo que é facultativo, o que se consumaria na imposição de semelhante cláusula.

V. CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Chego ao fim deste breve estudo concluindo que a relação da legislação urbanística e do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor com o Registro de Imóveis, tem balanço altamente positivo, visto que esse sistema recebe do Registro Imobiliário uma inestimável colaboração pela profilaxia que exerce, tomando medidas eficazes para interditar, a priori, cláusulas e condições que se apresentem iníquas e abusivas no contrato-padrão de parcelamento de solo urbano, as quais submetem-se ao exame qualificador do Oficial por força da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, sem olvidar que os clientes em potenciais do empreendimento parcelamento são oriundos das classes mais desfavorecidas .

Serpa Lopes em sua clássica obra “Tratado dos Registros Públicos” afirma que o problema do loteamento representa, ao mesmo tempo um problema social. De fato, em relação às classes mais desfavorecidas, proporciona um meio fácil, do ponto de vista financeiro, de aplicação das pequenas economias, transformando em proprietários indivíduos que nunca teriam imaginado semelhante realidade. Também o loteamento tem um sentido moral pois que a habitação dá à família a identidade si mesma, da sua organização definida, evitando a instabilidade das favelas, dos cortiços, das invasões e ocupações, a par do fortalecimento do convívio no lar, desviando o pater familias dos botequins, do jogo, do álcool, das drogas, da prostituição, etc.

Serve assim o Registro de Imóveis como base para que as conseqüências jurídicas, econômicas e sociais do parcelamento do solo urbano, sejam adequadamente realizadas e regularmente tuteladas, cumprindo essa instituição relevante papel social, na medida em que, virtualmente, evita o surgimento de litígios por seu caráter preventivo e cautelar, proporcionando garantia e equilíbrio contratual, tudo em homenagem à segurança jurídica e a proteção do tráfico.

Segue assim o Registro na busca de sua finalidade principal, consoante as sonoras palavras do art. 1º da Lei de Registros Públicos:

Art. 1º. Os serviços concernentes aos registros públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta lei. (grifei)

Parece claro que o Registro de Imóveis não pode ser concebido como mero arquivo de notícias, nem tampouco como simples fonte de informação, como querem alguns, que chegam a pregar a extinção dessas serventias. A publicidade do Registro de Imóveis no Brasil, a par da exteriorização dos atos e negócios jurídicos levados a seus livros e arquivos, facilitando sua cognoscibilidade, tem como finalidade principal a segurança jurídica, gerando os efeitos decorrentes da existência e da validade da situação registrada, em virtude do princípio da presunção adotado no art. 859 do Código Civil.

Junto aos dois tipos de publicidades - publicidade notícia e publicidade constitutiva, existe o aspecto da publicidade como controle da legalidade que se constitui na qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis, verdadeiro juiz territorial que somente inscreve aqueles atos que atendem às disposições legais, rechaçando aqueles que padecem de defeitos que impedem seu acesso aos livros registrais.

Como síntese de tudo quanto foi dito quero ressaltar que neste limiar do século XXI, cabe aos Registradores de Imóveis enquanto operadores do direito, a interpretação e aplicação das normas de acordo com o sentido social do tempo presente, atendendo especialmente a seu espírito e finalidade, sensível que o direito moderno vem empreendendo esforços cada vez mais numerosos e cada vez mais perceptíveis em todos os ordenamentos jurídicos no sentido de tornar mais concreta a igualdade entre todos os cidadãos, aliás, esta é inteligência do art. 5º da Lei de Introdução ao Código Civil.

Cumprindo seu papel fidedignamente, a restauração e a consolidação do prestígio do álbum imobiliário serão conseqüências inevitáveis, suficientemente fortes para responder os desafios do século que esta se aproximando, trazendo inovações sociais, culturais, econômicas, políticas, e principalmente, tecnológicas, as quais devem ser absorvidas pelo direito, pena de comprometimento ainda maior de nossas instituições por não responderem às necessidades modernas exigidas pela vida atual.